Aufgabe mit passender Lösung: Investorauswahlverfahren für städtische Grundstücksveräußerung

von Thomas Ax

Ausgangslage

Die zum Kauf angebotenen städtischen Grundstücke liegen inmitten der historischen Altstadt der Stadt. Der zu errichtende Neubau soll ua dem „fußläufigen“ großflächigen Einzelhandel dienen und sich architektonisch und städtebaulich in die vorhandene Umgebung einfügen.

Ziel

Die Stadt bietet städtische Grundstücke zum Kauf an. Die Grundstücke sind derzeit noch bebaut, werden dem Käufer / Investor jedoch unbebaut übergeben. Der Käufer / Investor hat auf den Grundstücken auf eigene Kosten Immobilien zu errichten und diese ua dem großflächigen Einzelhandel zuzuführen.

Lösung

Der Käufer / Investor wird durch die Stadt in einem Investorenauswahlverfahren gesucht.

Verfahren zur Auswahl des Käufers / Investors

Die Auswahl des Investors, an den die städtischen Grundstücksflächen veräußert werden sollen, erfolgt im Wege eines transparenten, offenen Wettbewerbs nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen. Es können alle natürlichen / juristischen Personen / Personenzusammenschlüsse ein Angebot abgeben, die die nachstehend festgelegten Eignungsanforderungen erfüllen. Der Investor wird mit der Durchführung von Bauleistungen verpflichtet, die der Stadt unmittelbar wirtschaftlich zugutekommen (Errichtung öffentlicher Erschließungsanlagen). Der Hauptgegenstand des Verfahrens ist aber der Grundstücksverkauf zum Zwecke der (privaten) Errichtung von Mehrfamilienhäusern. Die Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) finden daher vorliegend keine Anwendung. Für das Verfahren gelten ausschließlich die folgenden Regelungen.

Teilnahmebedingungen

Am Investorenauswahlverfahren können natürliche und juristische Personen als Einzelunternehmen (Bieter) oder als Zusammenschluss von natürlichen und / oder juristischen Personen (Bietergemeinschaft) teilnehmen. Bei Bietergemeinschaften ist ein bevollmächtigter Vertreter festzulegen. Die mehrfache Teilnahme eines Unternehmens als Einzelbieter und als Mitglied einer oder mehrerer Bietergemeinschaft(en) ist nicht zulässig. Die Bildung einer Projektgesellschaft durch den Bieter bzw. eine Bietergemeinschaft ist bis zum Abschluss des verbindlichen Kaufvertrags zulässig. Gesellschafter der Projektgesellschaft dürfen jedoch ausschließlich die Bieter bzw. sämtliche Mitglieder der Bietergemeinschaft sein. Konzepte, die mit einer Bedingung oder Auflage des Bieters verknüpft sind, werden nicht berücksichtigt. Dies gilt nicht für unwesentliche Änderungen an den Kaufvertragsinhalten, soweit der Rat der Stadt dem begründeten Änderungswunsch zustimmt. Alle Gebote und im Zusammenhang mit den Geboten verbundene Vorarbeiten, wie z. B. die Erstellung von Plänen oder das Einreichen einer Bauvoranfrage, erfolgen auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko des Bieters. Der Bieter hat nachzuweisen, dass er im Hinblick auf die Bauverpflichtung und den Bau der öffentlichen Infrastruktur fachlich geeignet und in der Lage ist, das Projekt finanziell durchzuführen. Hierzu ist ein Finanzierungsnachweis über die Gesamtinvestition sowie eine aktuelle CreditreformAuskunft vorzulegen.

Abgabefrist

Die Gebote sind bis spätestens … einzureichen.

Kolloquium / Fragen zum Projekt und Auswahlverfahren / Änderungen

Es ist nicht vorgesehen, ein Kolloquium für eventuelle Rückfragen zum Projekt und zum Auswahlverfahren durchzuführen. Auf der Internetseite werden die bei der Stadt bis zum … eingehenden Fragen und Antworten veröffentlicht, wenn sie nach Einschätzung der Stadtverwaltung vom allgemeinen Interesse sind. Etwaig notwendig werdende Änderungen an den Projektunterlagen oder an den geforderten Kaufvertragsinhalten werden ebenfalls an dieser Stelle veröffentlicht. Deshalb wird empfohlen, sich regelmäßig auf dieser Internetseite über mögliche Änderungen oder „Fragen und Antworten“ zu informieren.

Gebotsabgabe

Mit dem Angebot sind vorzulegen: – Angebotsformular – jeweils eine schriftliche und eine digitale Ausarbeitung (im pdf-Format) des Bau- und Nutzungskonzeptes – Tabellarische Beschreibung des Bau- und Nutzungskonzepts auf Basis der Bewertungsmatrix – Übersicht über die an dem Angebot beteiligten natürlichen und / oder juristischen Personen (Unternehmen) – Bau- und Nutzungskonzept in Qualität eines Vorentwurfes (HOAI Phase II) mit folgenden Unterlagen: – Lageplan der geplanten Vorhaben („Dachaufsicht“) mit Darstellung der voraussichtlichen Außenanlagen sowie der Feuerwehrbewegungsflächen – Beispielhafte Ansichten der Wohngebäude – Beispielhafte Schnitte der Wohngebäude – Aussagen zur Materialwahl und Farbgebung der Gebäudefassaden – Konzept zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs unter der Maßgabe, dass 1 Stellplatz je Wohneinheit geschaffen wird – ein 3D-SketchUp-Modell – Darstellung des Finanzierungskonzepts über die Gesamtinvestition – Angabe von mindestens zwei und maximal drei Referenzprojekten über die Realisierung einer vergleichbaren Projektentwicklung im Zeitraum von … bis …. Dabei muss mindestens eine Referenz innerhalb der letzten rund fünf Jahre (… bis einschließlich …) realisiert worden sein. Eine Projektentwicklung ist vergleichbar, wenn der Bieter für den Erwerb von Immobilien, Projektentwicklung, Planung und Bau verantwortlich war. Er muss die Bauten nicht selbst geplant und / oder errichtet haben; ausreichend ist es, wenn der Bieter die Projektentwicklung realisiert hat und für das Projekt verantwortlich war. Für jede an dem Angebot beteiligte natürliche oder juristische Person ist beizufügen: – Kurzdarstellung des Bieters mit Angaben zu gesellschaftsrechtlichen Verbindungen und Beteiligungsverhältnissen, ggf. Organigramm, Angaben zur Gesellschaftsstruktur und ggf. Konzernzugehörigkeit (max. 2 DIN A4-Seiten) – Bescheinigung des Finanzamtes, dass keine Rückstände an öffentlichen Abgaben bestehen (Unbedenklichkeitsbescheinigung) – Erklärung zum Eigenkapital (Stand: Ende des letzten Geschäftsjahres) und zum Umsatz des Investors in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren [Mindestanforderung: Der Bieter bzw. die Bietergemeinschaft muss einen durchschnittlichen jährlichen Mindestumsatz i. H. v. … Mio. EUR innerhalb der letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre nachweisen. Umsätze der Mitglieder einer Bietergemeinschaft werden kumuliert berücksichtigt.) – Bankauskunft mit Angabe der Art und Dauer der Geschäftsbeziehung, Einschätzung der finanziellen Verhältnisse (Bonität), Beurteilung der Kreditwürdigkeit und Empfehlung zum Eingehen einer Geschäftsbeziehung – aktuelle Creditreform-Auskunft

Das Angebot und alle beigefügten Unterlagen sind in deutscher Sprache vorzulegen.

Die Einreichung per E-Mail oder Fax ist nicht zulässig. Angebote, die nach Fristablauf eingehen oder nicht entsprechend der oben aufgeführten Vorgaben beschriftet sind, können nicht berücksichtigt werden. Angebote, bei denen das Angebotsformular nicht von mindestens einem Vertretungsbefugten eigenhändig unterschrieben ist, werden zum Auswahlverfahren nicht zugelassen. Es werden nur solche Angebote im Auswahlverfahren berücksichtigt, die sämtliche geforderte Angaben / Unterlagen vollständig enthalten. Fehlende bzw. unvollständige Angaben / Unterlagen, sind auf Verlangen innerhalb von sechs Kalendertagen nachzureichen bzw. zu vervollständigen; anderenfalls kann das Angebot nicht weiter berücksichtigt werden. Die Bieter haben diejenigen Teile ihrer Angebotsunterlagen, die Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse enthalten oder nach ihrer Auffassung aus anderen wichtigen Gründen der Geheimhaltung unterliegen, deutlich als vertraulich zu kennzeichnen.

Zuschlag Die endgültige Entscheidung für einen Käufer trifft der Rat der Stadt anhand der anliegenden Bewertungsmatrix. Es werden nur die Angebote solcher Bieter bewertet, die die vorstehenden Mindestanforderungen an die Leistungsfähigkeit erfüllen und bei denen keine Zweifel an der Eignung zur Umsetzung des vorgestellten Bau- und Nutzungskonzepts und der persönlichen Integrität bestehen. Die Stadt behält sich vor, von einem Vertragsschluss mit dem ausgewählten Investor abzusehen und die städtischen Grundstücksflächen stattdessen an den nach dem Wertungsergebnis nächstplatzierten (geeigneten) Bieter zu veräußern, wenn es aus nicht von ihr zu vertretenden Gründen nicht innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach dem Versand der Mitteilung des Auswahlbeschlusses des Rates durch die Stadtverwaltung zum Abschluss eines notariell beurkundeten und wirksamen Kaufvertrages kommt.

Alt.:

Im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens wählt die Stadt zunächst drei geeignete Unternehmen aus, um mit diesen über die Modalitäten des Grundstücksverkaufs sowie die vom jeweiligen Käufer / Investor zu entwickelnde Planung / Architektur sowie das vom jeweiligen Käufer / Investor angedachte Nutzungskonzept zu verhandeln. In den bei der Kontaktstelle anzufordernden weiterführenden Informationen sind Angaben zur Entscheidung über die Auswahl der geeigneten Unternehmen sowie zur Entscheidung über den Grundstücksverkauf enthalten. Interessierte Unternehmen / Büros haben die weiterführenden Informationen bei der Kontaktstelle anzufordern und entsprechend der darin enthaltenen Maßgaben eine Bewerbung bei der Stadt einzureichen. Die drei ausgewählten geeigneten Unternehmen werden von der Stadt zur Erstellung eines Angebotes (inkl. Erstellung einer Planung / Architektur und eines Nutzungskonzeptes) und zu Verhandlungen aufgefordert.

Vorteile

Mit dem Investorenauswahlverfahren werden keine rechtlichen Bindungen eingegangen. Die Stadt ist nicht verpflichtet, die Grundstücke an eine/n der Bewerber/innen zu veräußern. Ein Anspruch auf Kostenerstattung besteht allein in dem Umfang, wie er in den bei der Kontaktstelle erhältlichen weiterführenden Informationen festgelegt ist.

Weiterführende Informationen

Kaufvertragsinhalte

Der Kaufvertrag wird erst nach Auswahl des Käufers durch ein durch den Käufer zu beauftragendes Notariat entwickelt. Die folgenden Regelungen sind vorbehaltlos vom Käufer zu akzeptieren und in den Kaufvertrag aufzunehmen. Wesentliche Änderungen sind nicht möglich. Wesentlich sind alle Änderungen, die Einfluss auf die Entscheidung haben, einen Kaufvertrag abzuschließen, oder die Höhe des Kaufpreises bzw. den Inhalt des Baukonzepts beeinflussen. Unwesentliche Änderungen sind nur in vom Käufer zu begründenden Ausnahmefällen möglich, wenn die Stadt dem Änderungswunsch zustimmt. Der Termin für eventuelle Änderungswünsche wird auf einen Monat vor der Frist zur Abgabe der Angebote festgelegt, sie sind schriftlich der Stadt anzuzeigen und zu begründen. Die Stadt behält sich vor, von einem Vertragsschluss mit dem ausgewählten Bieter abzusehen und die städtischen Grundstücksflächen stattdessen an den nach dem Wertungsergebnis nächstplatzierten (geeigneten) Bieter zu veräußern, wenn es aus nicht von ihr zu vertretenden Gründen nicht innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach dem Versand der Mitteilung des Auswahlbeschlusses durch die Stadtverwaltung zum Abschluss eines notariell beurkundeten und wirksamen Kaufvertrages kommt.

Kaufpreisfälligkeit und Nebenkosten

Der Kaufpreis ist vollständig zum Ende des Folgemonats nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 10 Abs. 3 BauGB (In-Kraft-Treten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans) zu zahlen. Alle mit dem Erwerb der Grundstücke verbundenen Kosten, wie z.B. Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbssteuer, sind vom Käufer zu übernehmen, ebenso alle im Zusammenhang mit der eventuell notwendigen Bestellung und Eintragung von Dienstbarkeiten und / oder Baulasten entstehenden Kosten. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Kaufpreiszahlung ist der Eingang auf dem Empfängerkonto der Stadt. Sollte der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht gezahlt werden, so ist er ohne Inverzugsetzung mit 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB jährlich zu verzinsen.

Art und Maß der Bebauung

Das Baukonzept wird Bestandteil des Kaufvertrags. Der Käufer verpflichtet sich, als Vorhabenträger den vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Kaufobjekt in Abstimmung mit der Stadt aufgrund seines vom Rat der Stadt ausgewählten Bau- und Nutzungskonzeptes zu entwickeln. Der Käufer wird verpflichtet, dieses ggfs. im Zuge des Abwägungsprozesses im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans modifizierte Konzept umzusetzen. Weiterhin verpflichtet sich der Käufer für sich und seine Wiederkäufer etc., innerhalb der zu errichtenden Gebäude keine Spielhallen, Wettannahmestellen, Bordelle, bordellähnliche Betriebe oder ähnliche Einrichtungen einzurichten und zu betreiben. Außerdem sind Heizungsanlagen mit der Nutzung von Holzpellets oder vergleichbaren Feststoffen oder Kaminöfen nicht zulässig. Der Käufer wird verpflichtet, die Gebäude mindestens in dem im Bau- und Nutzungskonzept zugesicherten KfW-Effizienzhaus-Standard zu errichten.

Aufschiebende Bedingung / Gegenseitiges Rücktrittsrecht

Die Wirksamkeit des Kaufvertrags hängt davon ab, dass spätestens zum … der auf Grundlage des Bau- und Nutzungskonzeptes des Käufers entwickelte vorhabenbezogene Bebauungsplan vom Rat der Stadt als Satzung beschlossen wurde. Der Stadt sowie dem Käufer wird zusätzlich ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Das Rücktrittsrecht kann ausgeübt werden, wenn – die Stadt nicht bis zum … den Aufstellungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan ortsüblich öffentlich bekannt gemacht hat oder – die Stadt nicht bis zum … den Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB ortsüblich öffentlich bekannt gemacht hat. Abhängig vom tatsächlichen Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags können die angegebenen Termine nach hinten verschoben werden. Im Einvernehmen können Verkäufer und Käufer die Termine entsprechend dem Fortgang des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auch nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags, jedoch vor dem …, neu vereinbaren. Der Käufer wird verpflichtet: – spätestens ein ½ Jahr nach Beurkundung des Kaufvertrags der Stadt die notwendigen Unterlagen zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorzulegen und das Aufstellungsverfahren durchzuführen. – spätestens ein ½ Jahr nach In-Kraft-Treten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die Ausführungsplanung und das Leistungsverzeichnis für den Bau der öffentlichen Straßen (inkl. Beleuchtung) sowie der öffentlichen Schmutz- und Regenwasserentwässerung der Stadt zur Freigabe / Genehmigung vorzulegen, – spätestens ein ½ Jahr nach Freigabe der Ausführungsplanung und des Leistungsverzeichnisses für den Bau der öffentlichen Straßen (inkl. Beleuchtung) sowie der öffentlichen Schmutz- und Regenwasserentwässerung mit dem Bau der öffentlichen Straßen (inkl. Beleuchtung) sowie der öffentlichen Schmutz- und Regenwasserentwässerung zu beginnen und vollständige Bauanträge für die Wohngebäude bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde der Stadt einzureichen, – spätestens ein ½ Jahr nach Erteilung der Baugenehmigung den Bau der zugeordneten öffentlichen Straßen in Qualität einer Baustraße fertig gestellt zu haben und mit dem Bau der genehmigten Wohngebäude zu beginnen, – spätestens 3 Jahre nach Erteilung der letzten Baugenehmigung die Bezugsfertigkeit sämtlicher Wohngebäude hergestellt zu haben sowie – spätestens 4 Jahre nach Erteilung der letzten Baugenehmigung den Bau sämtlicher öffentlichen Straßen inkl. der letzten Straßendecke fertiggestellt zu haben. Die Ab- und Übernahme wird im Durchführungsvertrag geregelt.

Rückkaufsrecht

Der Stadt ist ein Rückkaufsrecht für die Dauer von 10 Jahren ab dem Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch einzuräumen. Die Stadt kann das Rückkaufsrecht ausüben, wenn – der Käufer die Fristen gemäß Aufschiebende Bedingung / Gegenseitiges Rücktrittsrecht nicht einhält und die Gründe für die Verzögerung selbst zu verantworten hat oder nicht innerhalb von 5 Jahren nach Besitzübergang bebaut und die Wohnnutzung aufgenommen wurde.

Erschließungskosten

Der Käufer verpflichtet sich zum Abschluss eines Durchführungsvertrages mit der Stadt. Darin verpflichtet er sich, die öffentlichen Straßen (inklusive Beleuchtung) sowie die öffentliche Schmutz- und Regenwasserentwässerung zu errichten und nach Herstellung der Stadt kostenfrei zu übergeben, wenn im Bau- und Nutzungskonzept diese öffentlichen Infrastrukturen vorgesehen sind. Der Umschluss bzw. der Neubau dieser Hausanschlüsse ist im Zuge der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans in Abstimmung mit der Stadt zu planen und im Zuge der Durchführung des Vorhabens umzusetzen. Näheres wird im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan vereinbart.

Angemessenheit des Kaufvertrags gemäß § 11 Abs. 2 BauGB

Da die Stadt mit dem angestrebten Kaufvertrag auch wohnungspolitische Ziele verfolgt, muss der Kaufvertrag ggfs. auch die Anforderungen des § 11 Abs. 2 BauGB erfüllen. Nach der zu diesen Vorgaben ergangenen Rechtsprechung müssen die zwischen der Stadt und dem Käufer zu vereinbarenden Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen und das Gesamtprojekt für den Käufer „auskömmlich“ sein. Im Kaufvertrag ist daher aufzunehmen, dass – die Parteien sich gegenseitig bestätigen, dass die vereinbarten Leistungen des Vertrags nach den gesamten Umständen angemessen sind. – soweit einzelne Vorschriften des Vertrags gegen das Gebot der Angemessenheit oder das Gebot des sachlichen Zusammenhangs verstoßen, sich die Vertragsparteien verpflichten, diese Regelungen durch solche zu ersetzen, die den konkreten Kriterien der Angemessenheit und des sachlichen Zusammenhangs gehorchen. Können die Parteien sich nicht auf eine wirksame Regelung einigen, wird die Angemessenheit und der sachliche Zusammenhang durch Urteil bestimmt.