Liebe Leser,

dass ein Mieter nicht wegen Baulärm mindern darf, wenn der Vermieter ihm nicht ausdrücklich zugesichert habe, dass es Baulärm nicht geben wird, entschied kürzlich der Bundesgerichtshof. Nur wenn dies der Fall sei, und auch wenn der Vermieter sich selbst gegen den Baulärm wehren könnte, kann dies anders und der Mieter zur Minderung berechtigt sein (BGH, Urteil v. 24.11.21, Az. VIII ZR 258/19).

Mas­si­ve Neu­be­bau­ung des ge­gen­über­lie­gen­den Grund­stücks sechs Jahre nach Miet­be­ginn

In dem Urteilsfall be­wohn­ten die Mieter seit 2011 eine Wohnung in einem Berliner Mehr­fa­mi­li­en­haus. Bei Mietbeginn gab es auf der ge­gen­über­lie­gen­den Stra­ßen­sei­te eine Klein­gar­ten­ko­lo­nie. 2017 wurde diese entfernt und ein Bauträger errichtet dort vier Neu­bau­ten mit einer Ge­samt­wohn­flä­che von 17.038 m². Der durch die Bau­stel­le auf ihre Woh­nung ein­wir­ken­de Bau­lärm sowie die mit den Ar­bei­ten ver­bun­de­nen Stau­bim­mis­sio­nen ver­an­lass­ten die Be­woh­ner, die Miete um 30% zu min­dern.

Damit waren die Vermieter nicht einverstanden und bekamen nun in letzter Instanz vom BGH recht. Die obers­ten Zi­vil­rich­ter konn­ten kei­nen Miet­man­gel fest­stel­len, der die Mieter zur Minderung berechtigt hätte. Insbesondere darf nicht davon ausgegangen werden, so der BGH, dass der Vermieter mit Abschluss des Mietvertrages still­schwei­gend zugesichert habe, dass die Mietwohnung frei Baulärm sei. Dies schon deshalb, weil ihm seinerzeit selbst nicht bekannt war, dass die Kleingartenkolonie zu Gunsten von Neubauten weichen werden. Dies aber sei Voraussetzung dafür, dass ein Mietmangel vorliege. Insofern komme eine Mietminderung des Mieters nur noch dann in Betracht habe, wenn der Vermieter als Gebäudeeigentümer selbst immissionsrechtliche Abwehransprüche gegen seinen bauenden Grundstücksnachbarn habe – das aber war vorliegend auch nicht der Fall.