BGH: Reduzierung der Miete bei coronabedingter Geschäftsschließung

Liebe Leserin, lieber Leser, nun ist es amtlich: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einer infolge der Corona-Pandemie angeordneten Geschäftsschließung eine Reduzierung der Mieter für Mieter von gewerblich genutzten Räumen in Betracht kommt (BGH, Urteil v. 12.01.22, Az. XII ZR 8/21). Der u.a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist. 

Viele Tausend Gewerbemietverhältnisse sind betroffen

Der Urteilsfall steht exemplarisch für viele Tausende: Aufgrund des in Sachsen im März 2020 angeordneten Lockdowns musste der Mieter sein Textileinzelhandelsgeschäft schließen. Infolgedessen entrichtete er für den Monat April 2020 keine Miete. Zu Recht? Die Karlsruher Richter entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, der betreffende Mieter grundsätzlich die Miete reduzieren könne. Denn in solchen Fällen könne eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ gemäß § 313 Abs. 1 BGB eingetreten sein.

Mieter darf nicht die Mieter mindern – Corona begründet keinen Mangel der Mietsache

Das bedeutet, dass der Mieter weniger Miete zahlen müsse, obschon er nicht zur Mietminderung berechtigt sei. Diese setze nämlich einen Mietmangel voraus, der in der behördlich angeordneten Schließung der Mieträume für den Publikumsverkehr aber nicht gesehen werden kann. Wohl aber kann einem Mieter von gewerblich genutzten Räumen im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen. Denn die vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie hat die Geschäftsgrundlage von Gewerbemietverhältnisse betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der Mietparteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern. Diese Erwartung der Parteien wurde dadurch schwerwiegend gestört, dass die Beklagte aufgrund der zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen ihr Geschäftslokal in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste.

Entscheidend ist der konkrete Einzelfall

Achtung: Dies bedeutet nicht, dass ein Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Dies stellten die Karlsruher Richter ausdrücklich klar und betonten, dass hierüber nämlich nur im Einzelfall entscheiden werden kann. Erforderlich sei, dass dem betreffenden Mieter das Festhalten am Mietvertrag nicht zugemutet werden kann. Bei der hiernach vorzunehmenden Abwägung muss auch berücksichtigt werden, ob der Mieter staatliche Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch können Leistungen einer Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, dürfen hingegen nicht berücksichtigt werden, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist aber nicht erforderlich. Und bei der gebotenen Abwägung seien auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen und zu würdigen. Der BGH hat somit für den betreffenden Fall keine Entscheidung getroffen, sondern den Rechtsstreit zurück an das Oberlandesgericht verwiesen. Dies muss nunmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Mieterin hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich machte.