Ein Nachmieter muss nicht immer akzeptiert werden

vorgestellt von Thomas Ax

In der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Ist bezüglich eines Nachmieters vereinbart, dass dieser geeignet ist, wenn „seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können“, darf der Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Mieters abhängig machen. Anders als der mietvertragliche Rückgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB beinhaltet der Herausgabeanspruch des § 985 BGB nicht die Pflicht des Mieters, bei Vertragsende den Mietgegenstand zu räumen – mithin den Mietgegenstand auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben.
OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2020 – 3 U 191/19
vorhergehend:
LG Potsdam, 08.11.2019 – 4 O 102/18


Tatbestand:

I.

Die Kläger zu 2 und 3 erwarben das Grundstück ### Straße 89 in P###, bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus, von der ### Straße 89 GbR mit notariellem Vertrag vom 26.05.2014 und wurden am 30.01.2015 als Eigentümer zu je ein halb im Grundbuch eingetragen. Der Beklagte zu 1 hatte mit Mietvertrag vom 4./7.09.2007 von der ### Straße 89 GbR ein Ladenlokal im Erdgeschoss des Hauses zur Nutzung als „###“ Heimlieferservice gemietet. Der Mietvertrag hatte eine Laufzeit bis zum 30.11.2017.

Im Oktober 2014 schloss die durch den Kläger zu 3 vertretene Klägerin zu 1, deren Gesellschafter die Kläger zu 2 und 3 sind, mit dem Beklagten zu 1 einen Stellplatz-Mietvertrag, dessen Dauer an die Mietdauer des Hauptmietvertrages geknüpft war. Im Dezember 2016 kam es auf Bitten des Beklagten zu 1 zu einem Nachtrag zum Gewerberaummietvertrag vom 4./7.9.2007, in dem eine Verlängerung des ursprünglich zum 30.11.2017 endenden Mietvertrages bis zum 31.12.2027 vereinbart wurde. Den Vertrag unterzeichnete der Kläger zu 3 für die Klägerin zu 1. § 4 des Vertrags erlaubt dem Mieter, innerhalb der Vertragslaufzeit einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Wegen der weiteren Einzelheiten zu dieser Nachtragsvereinbarung wird auf die Anl. K3 (Bl. 27, 28 d. A.) Bezug genommen.

Der Beklagte zu 1 teilte mit E-Mail vom 24.07.2017 dem Kläger zu 3 mit, dass er sein Geschäft zum 1.1.2018 verkaufen wolle und benannte einen Nachfolgemieter, der in den Vertrag eintrete. Der Kläger zu 3 lehnte diesen Vorschlag ab.

Mit E-Mail vom 06.10.2017 wandte sich der Beklagte zu 2 an den Kläger zu 3 und bekundete sein Interesse, das Ladenlokal in der ### Straße 89 ab dem 1.1.2018 zu übernehmen. Der Kläger zu 3 als geschäftsführender Gesellschafter der Klägerin zu 1 teilte dem Beklagten zu 1 mit Schreiben vom 7.11.2017 mit, dass die Kaufinteressenten nicht die persönliche Reife aufwiesen, um einen solchen Betrieb mit mehreren Mitarbeitern zu führen. Es fehle ihnen an rudimentären kaufmännischen Kenntnissen.

Der Prozessbevollmächtigte des Beklagten zu 1 forderte die Kläger mit Schreiben vom 8.11.2017 auf, einer Aufhebung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zu 1 und der Vertragsfortsetzung mit den vorgeschlagenen Nachmietern, den Beklagten zu 2 und 3, ab dem 1.1.2018 zuzustimmen, da die erforderlichen Unterlagen zur Prüfung der Geeignetheit des Nachmieters, insbesondere Bonitätsnachweise, erbracht seien. Mit Schreiben vom 15.12.2017 forderte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten zu 1 die Klägerin zu 1 noch mal zur Zustimmung zum Mieterwechsel bis zum 29.12.2017 auf.

Der Beklagte zu 1 schloss mit den Beklagten zu 2 und 3 eine Mietvertragseintrittsvereinbarung unter dem 1.12.2017 mit Wirkung ab dem 1.1.2018. Am 1.1.2018 erfolgte die Gebrauchsüberlassung des Ladenlokals an die Beklagten zu 2 und zu 3.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 4.1.2018 an die Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 1 mahnten die Kläger den Beklagten zu 1 wegen einer ohne ihre Zustimmung erfolgten Überlassung der Mietsache ab und setzten eine Frist zur Beendigung der Gebrauchsüberlassung bis zum 17.1.2018.

Der Beklagte zu 1 verwies mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 17.1.2018 erneut auf die Geeignetheit der vorgeschlagenen Nachmieter und wies die Abmahnung als unbegründet zurück.

Die Kläger kündigten den Mietvertrag mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 31.1.2018 außerordentlich wegen vorsätzlichen vertragswidrigen Verhaltens des Beklagten zu 1 sowie vorsorglich ordentlich zum 30.9.2018, gestützt darauf, dass die Befristung in der Nachtragsvereinbarung nicht in der gemäß § 550 BGB gebotenen Form vereinbart worden sei.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Geschäftsräume im Erdgeschoss, Miete, des Wohn- und Geschäftshauses in der ### Straße 89 in### P###, ca. 123 m² groß (Gewerbeeinheit Nr. ###), nebst Keller, ca. 47 m² groß, sowie die Kfz-Freiflächenstellplätze, wie sie sich aus dem als Anl. K2 beigefügten Lageplan entnehmen lassen, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte zu 1 hat hilfsweise widerklagend beantragt,
festzustellen, dass der Kläger zu 3 verpflichtet ist, dem Beklagten zu 1 allen Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten zu 1 aus der Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses, ### Straße 89 in### P### vom 31.1.2018 noch entstehen soll.

Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, dass der Beklagte zu 1 aus der Nachtragsvereinbarung Anspruch auf Zustimmung zu den von ihm vorgeschlagenen Nachmietern habe.

Das Landgericht hat – wenn auch nicht im Tenor ausgesprochen, aber aus der Kostenentscheidung und den Urteilsgründen ersichtlich – die Klage der Klägerin zu 1 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, sie sei nicht Vertragspartnerin des Mietvertrages. Lediglich die Kläger zu 2 und 3 seien als Erwerber gemäß § 566 BGB in den ursprünglichen Mietvertrag eingetreten.

Im Übrigen hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die ordentliche Kündigung habe das Mietverhältnis beendet. Die in der Nachtragsvereinbarung vereinbarte Befristung sei mangels Einhaltung der Form des § 550 BGB unwirksam. Die Hilfswiderklage hat das Landgericht abgewiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags und der tatsächlichen Feststellungen erster Instanz wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Gegen dieses Urteil, das den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 14.11.2019 zugestellt wurde, hat der Beklagte zu 1 am 5.12.2019 und haben die Beklagten zu 2 und 3 am 9.12.2019 Berufung eingelegt.

Die Beklagten wenden sich mit ihrer Berufung gegen die Verurteilung zur Herausgabe. Das Landgericht habe fehlerhaft verkannt, dass die Nachtragsvereinbarung den Formerfordernissen des § 550 BGB entspreche. Da die Beklagten zu 2 und 3 als Nachmieter geeignet seien, habe der Beklagte zu 1 wirksam die Option des Nachmieters gezogen und die Beklagte zu 2 und 3 seien wirksam in den Vertrag eingetreten. Der Beklagte zu 1 verfolgt zusätzlich in 2. Instanz seine Hilfswiderklage.

Der Beklagte zu 1 beantragt,

das am 8.11.2019 verkündete, dem Beklagten am 14.11.2019 zugestellte Urteil des Landgerichts Potsdam, Az.: 4 O 102/18 abzuändern und die Klage abzuweisen, hilfsweise festzustellen, dass der Kläger zu 3 verpflichtet ist, dem Beklagten zu 1 allen Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten zu 1 aus der Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses, ### Straße 89 in### P### vom 31.1.2018 noch entstehen wird.

Die Beklagten zu 2 und 3 beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 8.11.2019 zum Az. 4 O 102/18 die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen. Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung vom 11.8.2020 die Beklagten darauf hingewiesen, dass er zwar davon ausgehe, dass die Nachtragsvereinbarung formwirksam (§ 550 BGB) geschlossen sei, jedoch die außerordentliche Kündigung wegen der Gebrauchsüberlassung der Mieträume an die Beklagten zu 2 und 3 wirksam sei.

Entscheidungsgründe:

II.

Die form – und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist zulässig, aber überwiegend unbegründet.

1. Die Berufungen der Beklagten sind zum Teil erfolgreich, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Räumung der Mietsache wenden.

a) Den Klägern zu 2 und 3 steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Ein solcher Anspruch gegenüber den Beklagten zu 2 und 3 scheidet schon mangels vertraglicher Verbindung aus. Er besteht auch nicht gegenüber dem Beklagten zu 1. Die Kläger zu 2 und 3 sind nicht Partei des Mietvertrages. Zutreffend ist allerdings, dass die Kläger zu 2 und 3 als Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit Eintragung in das Grundbuch auf Seiten des Vermieters in das ursprüngliche Mietverhältnis eingetreten sind. Denn ihre Eintragung im Grundbuch ist ohne den Zusatz „als Gesellschafter der D ### GbR“ erfolgt. Es kann dahingestellt sein, ob ein Wechsel des Vermieters von den Klägern zu 2 und 3 auf die Klägerin zu 1 aufgrund konkludenter Vereinbarung schon vor der Nachtragsvereinbarung vom 8.12.2016 erfolgte. Dafür spricht, dass schon bei dem Stellplatz-Mietvertrag vom 22/26.10.2014 die Klägerin zu 1 und auch in der Folgezeit gegenüber dem Beklagten zu 1 als Vermieterin auftrat. Der Wechsel auf der Vermieterseite erfolgte jedenfalls spätestens mit dem Nachtrag zum Gewerberaummietvertrag vom 8.12.2016. In diesem Nachtrag wird als Vermieter allein die Gesellschaft bürgerlichen Rechts genannt. Auch die Unterschrift unter diesem Nachtrag erfolgte durch den Kläger zu 3 für die Klägerin zu 1. Im Rubrum des Vertrages wird ausdrücklich die Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch den Kläger zu 3 genannt. Durch die Bezugnahme unter Beifügung des Ursprungsvertrags als Anlage enthält die Nachtragsvereinbarung alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Parteien aus dem Mietverhältnis. Dieses Mietverhältnis ist auch von den Parteien des Mietvertrags gelebt worden. Unstreitig ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegenüber dem Beklagten zu 1 und auch anderen Mietern des Hauses gegenüber stets als Vermieter aufgetreten. Ob dieser Nachtrag den Formerfordernissen des § 550 BGB entsprach, wozu der Senat neigt (vgl. dazu BGH NJW 2003, 1248), muss nicht entschieden werden.

b) Ob die Kläger zu 2 und 3 einen Anspruch der Klägerin zu 1 aus § 546 Abs. 1 BGB als Gesellschafter geltend machen können, kann dahinstehen. Grundsätzlich können die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Streitgenossenschaft auf das Gesamthandsvermögen bezogene Prozesse nicht führen (vgl. BGH NZG 2016, 221 Rn. 28). Hinzu kommt aber die Besonderheit, dass das Landgericht den Anspruch der Klägerin zu 1 auf Räumung und Herausgabe zurückgewiesen hat. Die Klägerin zu 1 hat kein Rechtsmittel eingelegt, sodass über ihren Anspruch rechtskräftig entschieden ist.

c) Die Kläger zu 2 und 3 haben gegen die Beklagten jedoch einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache gemäß § 985 BGB. Die Beklagten zu 2 und 3 sind unmittelbare Besitzer der Mietsache, nachdem der Beklagte zu 1 ihnen aufgrund der Mietvertragseintrittsvereinbarung die Mietsache zum Gebrauch überlassen hat. Der Beklagte zu 1 hat seinen unmittelbaren Besitz an der Mietsache nicht vollständig aufgegeben, wie sich aus dem Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigen vom 17.1.2018 ergibt. Denn danach sollen sich die Beklagten zu 2 und 3 – soweit sie vom Vermieter als geeignete Nachmieter nicht zu akzeptieren seien – jedenfalls wie normale Arbeitnehmer in den Mieträumen aufhalten, so dass der Beklagte zu 1 unmittelbarer Besitzer wäre. Unstreitig sind die Kläger zu 2 und 3 Eigentümer des Grundstücks.

Den Beklagten steht ein Recht zum Besitz nicht zu (§ 986 Abs. 1 S. 1 BGB). Vertragliche Beziehungen zwischen der Klägerin zu 1 und den Beklagten zu 2 und 3, die ein Recht zum Besitz begründen könnten, bestehen nicht.

Der zwischen dem Beklagten zu 1 und der Klägerin zu 1 bestehende Mietvertrag ist durch die außerordentliche Kündigung der Klägerin zu 1 vom 31.1.2018 gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet worden.

Der Beklagte zu 1 hat unstreitig die Mietsache zum 1.1.2018 den Beklagten zu 2 und 3 überlassen. Kraft gesetzlicher Regelung schließt das Recht des Mieters auf Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs nicht die Befugnis ein, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten unbefugt zu überlassen. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt dieser Grundsatz uneingeschränkt (BGH NJW 1985, 2527). In der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt (BGH NJW 1985, 2527).

Der Beklagte zu 1 war zu der Überlassung der Mietsache nicht befugt. Selbst wenn die Beklagten zu 2 und 3 geeignete Nachmieter waren, durfte der Beklagte zu 1 vor der nach der vertraglichen Vereinbarung vorgesehenen Zustimmung der Klägerin zu 1 den Beklagten zu 2 und 3 nicht die Mietsache überlassen.

Bei der zwischen den Parteien des Mietvertrags getroffenen Nachmieterklausel (§ 4 des Nachtrags) handelt es sich um eine echte Ersatzmieterklausel. Denn dem Beklagten zu 1 wurde als Mieter nicht nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht, sondern auch das Recht eingeräumt, einen Ersatzmieter zu stellen. Dies beinhaltet aber lediglich die Verpflichtung des Vermieters, unter den in § 4 der Nachtragsvereinbarung genannten Bedingungen einem Mieterwechsel zuzustimmen. Es handelt sich nicht um eine Option, mit deren Ausübung durch den Mieter der Ersatzmieter automatisch in das Vertragsverhältnis eintritt. Die Mietvertragseintrittsvereinbarung bedurfte deshalb der Zustimmung der Klägerin zu 1. Das ergibt sich trotz des Worts „Option“ im ersten Satz aus dem weiteren Wortlaut der Nachtragsvereinbarung, in der Kriterien für die Geeignetheit des Nachmieters genannt werden. Insbesondere bleibt dem Vermieter danach die Möglichkeit, gewichtige Einwände gegen die Person des Nachmieters vorzubringen. Auf diese Kriterien kann es nur dann ankommen, wenn dem Vermieter die Möglichkeit bleibt, den benannten Nachmieter abzulehnen. Zum Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung lag eine Zustimmung der Klägerin zu 1 zum Vertragseintritt der Ersatzmieter nicht vor. Vielmehr hatte die Klägerin zu 1 mit Schreiben vom 22.12.2017 an den Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 1 Bedenken gegenüber den Nachmietern angemeldet. Insbesondere der Verweis auf jegliche fehlende Unterlagen bezüglich des Beklagten zu 3 in diesem Schreiben ist für den Senat gut nachvollziehbar. Dasselbe gilt für die Zurückweisung im Hinblick auf die mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 1 angekündigte eigenmächtige Gebrauchsüberlassung an die Beklagten zu 2 und 3 zum 1.1.2018.

Die Klägerin zu 1 hat das vertragswidrige Verhalten des Beklagten zu 1 mit Schreiben vom 4.1.2018 abgemahnt.

Der Klägerin zu 1 war die außerordentliche Kündigung auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt. Ein treuwidriges Verhalten der Klägerin zu 1 käme allenfalls dann in Betracht, wenn sie zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung verpflichtet gewesen wäre, die Beklagten zu 2 und 3 als Ersatzmieter zu akzeptieren. Dazu hätte es aber zumindest im Hinblick auf § 4 S. 2 3. Spiegelstrich der Nachtragsvereinbarung auch einer Auskunft des Beklagten zu 3 über seine finanziellen Verhältnisse bedurft. Denn danach war vereinbart, dass ein Nachmieter geeignet ist, wenn „seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können„. Solche und ähnliche Regelungen werden dahingehend ausgelegt, dass der Nachfolger hinsichtlich seiner wirtschaftlichen Verhältnisse und seiner Person dem bisherigen Mieter entsprechen muss (OLG Düsseldorf MDR 1995, 570). Der Sinn einer solchen Beschränkung liegt in der Absicherung des Vermieters gegen das mit dem Mieterwechsel verbundene Mietausfallrisiko. Deshalb durfte die Klägerin zu 1 die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis auch des Beklagten zu 3 abhängig machen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete 6. Auflage 2020, § 542 BGB, Rn. 238 m.w.Nw.).

d) Die Klage war abzuweisen, soweit die Kläger zu 2 und 3 über die Herausgabe hinaus auch die Räumung des Mietgegenstandes verlangt haben. Nach § 985 BGB hat der Besitzer dem Eigentümer den unmittelbaren Besitz an der Sache zu verschaffen, insbesondere den Zugang zu ermöglichen und die Wegnahme zu dulden. Anders als der mietvertragliche Rückgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB beinhaltet der Herausgabeanspruch des § 985 BGB nicht die Pflicht des Mieters bei Vertragsende den Mietgegenstand zu räumen – mithin den Mietgegenstand auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben. Diese weitergehende Pflicht des Mieters beruht allein auf dem abgeschlossenen Vertrag (BGH NZM 2011,75).

2. Die für den Fall des Unterliegens hinsichtlich der Herausgabeklage hilfsweise gestellte Widerklage des Beklagten zu 1 ist unbegründet. Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten zu 1 gegenüber dem Kläger zu 3 kommt unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt in Betracht. Der Kläger zu 3 ist nicht Partei des Mietvertrages. Dem Senat ist auch nicht ersichtlich, dass der Kläger zu 3 den Beklagten zu 1 über die Vermieterstellung nach Eigentumsübergang getäuscht hat. Jedenfalls beruht ein etwaiger Schaden des Beklagten zu 1 in Form von Schadensersatzforderungen der Beklagten zu 2 und 3 ihm gegenüber nicht auf einem Verhalten des Klägers zu 3.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 9792 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711713 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.