Mietrückstände: Bei mehr als einer Monatsmiete Verzug darf dem Mieter fristlos gekündigt werden

Liebe Leserin, lieber Leser,

ein er­heb­li­cher Miet­rück­stand für eine frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs ist al­lein nach der Ge­samt­hö­he der rück­stän­di­gen Teil­be­trä­ge zu be­stim­men. Laut Bun­des­ge­richts­hof ist die­ser je­den­falls dann nicht mehr un­er­heb­lich, wenn er die für einen Monat ge­schul­de­te Miete über­steigt. Für eine dar­über hin­aus­ge­hen­de ge­son­der­te Be­wer­tung der Höhe lässt das Ge­setz kei­nen Raum, stellten die Richter klar (BGH, Urteil vom 08.12.2021, Az. VIII ZR 32/20).

Mie­te­rin bleibt Miete schul­dig

In dem Urteilsfall hatte die Ver­mie­te­rin einer Ber­li­ner Woh­nung ihrer Mie­te­rin wegen Zah­lungs­rück­stän­den von 839 Euro im Fe­bru­ar 2018 frist­los ge­kün­digt. Von der mo­nat­li­chen Miete von 704 Euro war die Be­woh­ne­rin 2018 für den Monat Ja­nu­ar 135 Euro schul­dig ge­blie­ben, für Fe­bru­ar ent­rich­te­te sie über­haupt keine Zah­lung. Zu einem spä­te­ren Zeit­punkt be­glich die Schuld­ne­rin die Rück­stän­de. Weil die Mieterin nach der Kündigung nicht auszog, erhob der Vermieter eine Räumungsklage – die er nun in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof gewann.

Den Richtern vom VIII. Zi­vil­se­nat zu­fol­ge ist das Miet­ver­hält­nis durch die frist­lo­se Kün­di­gung be­en­det wor­den, da die Mie­te­rin für zwei auf­ein­an­der fol­gen­de Ter­mi­ne mit der Ent­rich­tung eines nicht un­er­heb­li­chen Teils der Miete in Ver­zug war.

Aus Sicht der obers­ten Zi­vil­rich­ter lag zu die­sem Zeit­punkt ein wich­ti­ger Kün­di­gungs­grund vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB). Der rück­stän­di­ge Teil der Miete sei als nicht un­er­heb­lich an­zu­se­hen, da er die Miete für einen Monat über­stei­ge. Dem stehe nicht ent­ge­gen, dass der für Ja­nu­ar und Fe­bru­ar 2018 rück­stän­di­ge Teil zwar ins­ge­samt die für einen Monat ge­schul­de­te Miete über­stei­ge (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), der für Ja­nu­ar 2018 ent­stan­de­ne Rück­stand von 135 Euro ge­mes­sen an einer Mo­nats­mie­te von 704 Euro aber für sich al­lein ge­se­hen als un­er­heb­lich zu wer­ten sei.

Der Miet­se­nat be­ton­te, dass der Miet­rück­stand dabei al­lein nach der Ge­samt­hö­he der bei­den rück­stän­di­gen Teil­be­trä­ge zu be­stim­men sei. Laut BGH war der Ge­samt­rück­stand der Mie­te­rin nicht mehr un­er­heb­lich, da er die für einen Monat ge­schul­de­te Miete über­stei­ge. Eine dar­über­hin­aus­ge­hen­de ge­son­der­te Be­wer­tung der Höhe der ein­zel­nen mo­nat­li­chen Rück­stän­de im Ver­hält­nis zu einer Mo­nats­mie­te sieht das Ge­setz nicht vor, stellten die Richter klar.