BGH: Gewinnbringende Untervermietung ist unzulässig

der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass ein Wohnungsmieter kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat, wenn er nicht nur seine Aufwendungen deckt, sondern darüber hinaus einen Gewinn erzielt. Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung. Die Nettokaltmiete der Wohnung belief sich auf monatlich 460 €.

Als der Mieter sich vorübergehend im Ausland aufhielt, vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters für monatlich 962 € kalt zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Als der Vermieter hiervon erfuhr, mahnte er den Mieter wegen der nicht erlaubten Untervermietung ab. Da der Mieter die Abmahnung ignorierte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Der BGH bestätigte als letzte gerichtliche Instanz zu Gunsten des Vermieters, dass der Mieter wegen der Kündigung zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet war. Denn die Kündigung war rechtmäßig und wirksam. Der Mieter hatte durch die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte Untervermietung schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Pflichten gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verstoßen.

Der Vermieter musste die auf Erzielung eines Gewinns gerichtete Untervermietung auch nicht gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB genehmigen. Ein Mieter kann eine Erlaubnis zur Untervermietung nur dann verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Eine Untervermietung soll einem Mieter aber lediglich bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse erlaubt sein, um weiterhin die von ihm geschuldete Miete aufbringen zu können.

Berechtigtes Interesse an einer Untervermietung soll es aber nicht sein, einem Mieter einen finanziellen Gewinn zu ermöglichen. Aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich für Mieter deshalb kein Recht auf Erlaubnis einer gewinnbringenden Untervermietung. Im vom BGH entschieden Rechtsstreit hat der Mieter einen die eigenen Aufwendungen erheblich übersteigenden Gewinn erzielt. Deshalb lag der Untervermietung kein berechtigtes Interesse zu Grunde (BGH, Urteil v. 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23).