Kurz belichtet – AxRealEstate RechtsPraxis
Immobilien
Zaun auf Nachbargrundstück: Erwerber haftet dafür nicht
OLG Rostock, Beschluss vom 26.01.2021 – 3 U 3/20
1. Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Beklagte für die Beeinträchtigung als Störer verantwortlich ist. Dazu reicht der bloße Umstand des Eigentums an demjenigen Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht, nicht aus. Die Beeinträchtigung muss vielmehr wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgehen.
2. Handlungsstörer ist, wer die Beeinträchtigung durch seine Handlung oder pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht hat.
3. Zustandsstörer ist der Eigentümer/Besitzer oder Verfügungsbefugte einer Sache, von der eine Beeinträchtigung ausgeht, wenn die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf seinen Willen zurückgeht. Ausreichend ist, dass der das Eigentum beeinträchtigende Zustand durch den maßgebenden Willen des Eigentümers aufrechterhalten wird.
Zwangsvollstreckung
Verzicht auf Einspruch gegen Vollstreckungsbescheid ist unwiderruflich!
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.01.2023 – 13 U 83/22
Der Verzicht auf einen Einspruch gegen einen Vollstreckungsbescheid ist eine bestimmende Prozesshandlung, die weder widerruflich noch wegen Willensmängel anfechtbar ist. Dies gilt auch, wenn der Verzicht nicht gegenüber dem Gericht, sondern dem Gegner erklärt wurde und der Gegner sich im Prozess auf den Verzicht beruft.
Öffentliches Baurecht
Abstandsflächen eingehalten: Nachbar muss Verschattung hinnehmen!
VGH Bayern, Beschluss vom 09.08.2022 – 15 CS 22.1364
1. Gewisse Verringerungen des Lichteinfalls bzw. ein Verschattungseffekt als typische Folgen einer Bebauung insbesondere in innergemeindlichen Lagen sind grundsätzlich hinzunehmen.
2. Im Regelfall bedarf es keiner besonderen Ermittlung, Bewertung und Abwägung zur Frage einer planbedingten Verschattung, wenn die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften bei Umsetzung des Bebauungsplans eingehalten sind.
3. Auch bei Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen können im Fall der maximalen Umsetzung eines Bebauungsplans weitere Ermittlungen, Bewertungen und Abwägungserwägungen zur Verschattungsfrage geboten sein, wenn ein bestehender Bebauungsplan geändert werden soll. Das gilt insbesondere, wenn es um Änderungen von Festsetzungen geht, die nachbarschützende Festsetzungen begründen.
4. Ortsrechtliche Festsetzungen begründen – unabhängig davon, ob sie nach dem Willen des Plangebers nachbarschützend sind oder nicht – regelmäßig ein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass Veränderungen des Bebauungsplans, die sich für die Nachbarn nachteilig auswirken können, nur unter Berücksichtigung ihrer Interessen vorgenommen werden.
Öffentliches Baurecht
Keine Innenentwicklung im Außenbereich!
OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 07.12.2022 – 8 C 10123/22
1. Gemeinderatsmitglieder, die Angehörige eines Geschäftsführers und Alleingesellschafters einer GmbH sind, welche durch einen Bebauungsplan unmittelbar betroffen ist, sind gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 GemO von der Mitwirkung am Planaufstellungsverfahren ausgeschlossen.
2. Die Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung (§ 13a BauGB) ist unzulässig, wenn die beplanten Flächen im Außenbereich liegen.
3. Die Festlegung artenschutzrechtlicher Vermeidungsmaßnahmen im Rahmen der FFH-Vorprüfung lässt nicht die Notwendigkeit einer Vollprüfung entfallen, wenn sich die Vermeidungsmaßnahmen allesamt auf für das FFH-Gebiet maßgebliche Lebensraumarten beziehen.
4. Ein im Plangebiet ansässiges Unternehmen hat grundsätzlich Anspruch auf einen Anschluss an das öffentliche Straßennetz, jedoch nicht auf Beibehaltung einer günstigen Erschließungssituation.
Öffentliches Baurecht
Unverbindliche Erweiterungsabsicht ist nicht abwägungsbeachtlich!
BVerwG, Beschluss vom 05.04.2023 – 4 BN 29.22
1. Der besonderen Schutzwürdigkeit privilegierter landwirtschaftlicher Betriebe im Außenbereich ist bei der Abwägung gebührend Rechnung zu tragen.
2. Neben dem schutzwürdigen, insbesondere genehmigten oder genehmigungsfähigen Bestand ist zudem das Bedürfnis nach einer künftigen Betriebsausweitung im Rahmen einer normalen Betriebsentwicklung abwägungsbeachtlich, nicht jedoch unklare oder unverbindliche Erweiterungs- oder Modernisierungsabsichten.
Öffentliches Baurecht
Zur Abgrenzung zwischen Studentenkneipe und Studententanzkeller
OVG Bremen, Beschluss vom 30.03.2021 – 1 LA 180/18
1. Zur Abgrenzung zwischen Studentenkneipe (Schank- und Speisewirtschaft) und Studententanzkeller (Vergnügungsstätte, Diskothek).
2. Zur Abgrenzung zwischen Nutzungsänderung und Nutzungsintensivierung bei einem Studententanzkeller (Diskothek).
Öffentliches Baurecht
Umnutzung einer Wohnung zur Prostitutionsstätte?
OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.04.2023 – 2 L 90/21
Die Nutzungsänderung einer Wohnung zur Terminwohnung, in der Prostitution betrieben wird, kann in einem faktischen Mischgebiet im Einzelfall bauplanungsrechtlich unzulässig sein, wenn die Terminwohnung im 2. Obergeschoss eines ansonsten zu Wohnzwecken genutzten Mehrfamilienhauses eingerichtet werden soll.*)
Öffentliches Baurecht
Unser Dorf soll schöner werden …
VG Freiburg, Urteil vom 18.04.2023 – 3 K 1796/22
1. Bemühungen einer Gemeinde um Verbesserung der funktionalen Gestaltung der Innenstadt und Erhöhung der Standortqualität stellen besondere städtebauliche Gründe im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO dar, die im urbanen Gebiet nach § 6a BauNVO den Ausschluss von Werbeanlagen für Fremdwerbung rechtfertigen können.
2. § 6a Abs. 4 BauNVO enthält über die bestehenden Möglichkeiten zur „Feinsteuerung“ nach § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO hinaus zusätzliche Differenzierungsmöglichkeiten.
3. § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO schließt – bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen – die Anwendung von § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO nicht aus.
Öffentliches Baurecht
Zur Zulässigkeit einer Grenzgarage im unbeplanten Innenbereich
OVG Saarland, Beschluss vom 27.04.2023 – 2 A 259/22
1. Ungeachtet des Umstands, dass bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Grenzgarage im unbeplanten Innenbereich hinsichtlich des Einfügens nach der überbaubaren Grundstücksfläche keine Ermessensentscheidung der Baugenehmigungsbehörde in Betracht kommt, weil nach § 34 Abs. 1 BauGB vor dem Hintergrund der Eigentumsgewährleistung im Art. 14 Abs. 1 GG eine gebundene Entscheidung zu treffen ist, sind die im § 23 Abs. 5 BauNVO für die Ermessensentscheidung im Plangebiet geltenden materiellen Maßstäbe auch in dem Zusammenhang in den Blick zu nehmen.
2. Demnach sind auch bei der Anwendung des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB insoweit mögliche städtebaulichen Folgen einer Zulassung der Garage außerhalb der durch faktische Baugrenzen bestimmten überbaubaren Grundstücksflächen von Bedeutung. Die über die Nichteinhaltung des Umgebungsrahmens hinaus für ein Nichteinfügen (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) der Garage zu fordernden spannungsbegründenden Veränderungen der städtebaulichen Situation beziehungsweise eine das Einfügen hindernde Verschlechterung der städtebaulichen Situation können sich insbesondere aus einer negativen Vorbildwirkung ergeben.
3. Nennt die insoweit maßgebliche Entscheidung der Widerspruchsbehörde als Grundlage ihrer Ermessensentscheidung für den Erlass einer Beseitigungsanordnung die materielle Rechtswidrigkeit im Sinne einer fehlenden (nachträglichen) Genehmigungsfähigkeit des Bauwerks und stellt nicht tragend auf eine beabsichtigte Ausräumung einer Nachbarrechtsverletzung ab, kommt es für die rechtliche Überprüfung dieser Entscheidung nicht entscheidend darauf an, ob die Anlage auch die subjektiven Rechte eines Nachbarn verletzt.
Wohnungseigentum
Darf WEG Rechtsanwalt am Sitz ihres Verwalters beauftragen?
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.05.2023 – 2-13 T 20/23
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf einen Rechtsanwalt am Ort des Sitzes ihres Verwalters beauftragen, insoweit dem Rechtsanwalt entstehende Reisekosten zum Gerichtstermin sind notwendig i.S.v. § 91 ZPO.*)
Wohnungseigentum
Unwirksamer Umlaufbeschluss ist nicht nichtig, nur anfechtbar
AG Charlottenburg, Urteil vom 10.05.2023 – 75 C 10/23
1. Ein Umlaufbeschluss ist gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.
2. Die Wohnungseigentümer können ausnahmsweise beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
3. Ein Beschluss, mit dem zur Deckung voraussichtlich anfallender Kosten Vorschüsse festgelegt werden, genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer etwa wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels.
4. Auch ohne wirksamen Absenkungsbeschluss ist ein verkündeter mehrheitlicher Sachbeschluss im Umlaufverfahren nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.
Wohnungseigentum
Eigentümer können selbst Unterlassung von Videoaufzeichnungen durchsetzen
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.05.2023 – 2-13 T 33/23
Auch nach der WEG-Reform können die Eigentümer Ansprüche auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen und damit verbundene Schadensersatzansprüche individuell geltend machen.
Wohnungseigentum
Muss ausgeschiedener Wohnungseigentümers über den Eigentumswechsel aufklären?
AG Wiesbaden, Urteil vom 06.02.2023 – 91 C 1245/22
Jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zur Zahlung nicht mehr geschuldeter Vorschüsse bzw. Nachschüsse zur Kostentragung aufgefordert hat, ist er aufgrund nachwirkender Treuepflichten gehalten, der Wohnungseigentümergemeinschaft den Eigentümerwechsel anzuzeigen. Bei Verletzung dieser Pflicht ist der ausgeschiedene Wohnungseigentümer verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadenersatz für die Kosten eines mit der Beitreibung beauftragten Rechtsanwalts zu leisten.
Wohnungseigentum
Abrechnungsbeschluss über „die Jahresabrechnung“ führt zur Teilnichtigkeit
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.05.2023 – 2-13 S 85/22
1. Wird im Abrechnungsbeschluss weiterhin „die Jahresabrechnung“ und nicht wie in § 28 Abs. 2 WEG vorgesehen, die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen, führt dies zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt, hat aber die Teilnichtigkeit insoweit zur Folge, als die Beschlussfassung über die Beschlusskompetenzen des § 28 Abs. 2 WEG hinausgeht. Dies kann bei der Kostenentscheidung mit einer Kostenquote von 1/3 zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.
2. Die Teilnichtigkeit hat das Gericht von Amts wegen festzustellen, ohne dass dieser Mangel vom Kläger gerügt werden muss (vgl. BGH, NZM 2023, 288).*)
Wohnungseigentum
Kein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des Gemeinschaftsvermögens
LG München, Beschluss vom 08.11.2022 – 36 S 6500/22 WEG
1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und Träger eigenen Vermögens sein. Die Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf Mitgebrauch des Gemeinschaftsvermögens (hier einer „Rezeption“).
2. Ein Raum des Gebäudes oder eine Freifläche kann zum Gemeinschaftseigentum oder zum Gemeinschaftsvermögen gehören. Erwirbt die Gemeinschaft selbst Grundbesitz (z. B. ein angrenzendes Grundstück als Parkfläche oder eine Sondereigentumseinheit als Hausmeisterwohnung oder einen Sondereigentums-Kellerraum als Lagerraum), ist dieser wie jeder andere Gegenstand des Verwaltungsvermögens zu behandeln. Die Nutzung des Gemeinschaftsvermögens erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich bereits aus ihrer Stellung als Eigentümerin oder Rechteinhaberin, ohne dass es einer besonderen Regelung bedürfte.
Öffentliches Recht
Zweckentfremdungsgenehmigung bei Leerstand einer Wohnung?
OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25.11.2022 – 5 S 26.22
1. Es besteht kein grundrechtlich geschützter Anspruch auf eine Veräußerung einer leer stehenden Wohnung an Selbstnutzer.
2. Die mit einer Vermietung einhergehenden Nachteile bei der Veräußerung rechtfertigen weder einen andauernden Leerstand der Wohnung noch die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung.
3. 28 Abs. 1 VvB wirkt grundsätzlich nicht unmittelbar anspruchsbegründend.
4. Die in § 2 Abs. 2 ZwVbG normierten Ausnahmen sind von vorneherein keiner erweiternden Analogie zugänglich. Er regelt allein den Fall, dass ein zur Überlassung seines Wohnraums zu Wohnzwecken bereiter Vermieter diesen aus objektiven Gründen nicht zu vermieten vermag.
Prozessuales
Verstoß gegen Prozessförderungspflicht = nachlässige Prozessführung!
OLG Dresden, Beschluss vom 26.04.2023 – 4 U 2230/22
1. Die bloße Bereitschaft des Versicherers zu einem Schlichtungsverfahren bei gleichzeitiger Leistungsablehnung stellt noch kein Verhandeln über den Anspruch dar.*)
2. Eine nachlässige Prozessführung, die zum Ausschluss tatsächlichen Vorbringens in der Berufungsinstanz führt, liegt bereits bei einfacher Fahrlässigkeit unter Verstoß gegen die Prozessförderungspflicht vor.*)
3. Ein einseitig erklärter Verzicht auf die Verjährungseinrede kann für die Zukunft widerrufen werden.*)
Prozessuales
Beantragtes Gutachten zur Gleichwertigkeit von Gewerberäumen ist einzuholen!
BGH, Beschluss vom 26.04.2023 – XII ZR 83/22
1. Von der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens zu entscheidungserheblichem Parteivortrag darf das Tatsachengericht nur absehen, wenn es selbst über die notwendige Sachkunde verfügt, um den Wahrheitsgehalt der unter Beweis gestellten Behauptung zu beurteilen.
2. Übergeht das Tatsachengericht den Beweisantrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Beweis der Tatsache, dass ursprünglich angemietete Gewerberäume mit denen einer Ersatzimmobilie nach Art und Lage gleichwertig sind, kann darin ein Gehörsverstoß liegen.
3. Etwa vorhandene eigene Sachkunde, derentwegen das Tatsachengericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens für verzichtbar hält, hat es in der Entscheidung darzulegen.
Prozessuales
Keine überspannten Substantiierungsanforderungen an die Nachtragsberechnung!
BGH, Beschluss vom 29.03.2023 – VII ZR 59/20
1. Für die Abgrenzung, welche Arbeiten von der vertraglich vereinbarten Leistung erfasst sind und welche Leistungen zusätzlich zu vergüten sind, kommt es auf den Inhalt der Leistungsbeschreibung an.
2. Welche Leistungen durch die Leistungsbeschreibung erfasst sind, ist durch Auslegung der vertraglichen Vereinbarung der Parteien zu ermitteln. Dabei sind das gesamte Vertragswerk und dessen Begleitumstände zugrunde zu legen. Dazu gehören auch im Rahmen einer Ausschreibung vorgelegte Planungen.
3. Das Tatsachengericht muss auch die im Rahmen der Ausschreibung vorgelegten Unterlagen bei der Auslegung des Vertrags berücksichtigen und den angebotenen Sachverständigenbeweis zu einer technischen Frage erheben.
4. Zu den Substantiierungsanforderungen an einen aus der Urkalkulation herzuleitenden Mehrvergütungsanspruch.
Prozessuales
Antrag auf künftige Zahlung des Hausgelds: Streitwert?
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.05.2023 – 2-13 T 25/23
Der Streitwert für den Antrag, den Wohnungseigentümer auf künftige Zahlung des aktuellen Hausgeldes, bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan zu verpflichten, bemisst sich nicht nach dem 3,5fachen Jahresbetrag des aktuell geschuldeten Hausgeldes, maximal ist ein Jahresbetrag anzusetzen.
Prozessuales
Verzicht auf Verweisung erklärt: Angerufenes Gericht bleibt zuständig!
OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.05.2023 – 11 UH 14/23
1. Verweist die Zivilkammer den Rechtsstreit auf Antrag des Beklagten ohne Auseinandersetzung mit einem vor dem Antrag erklärten Verzicht des Beklagten auf sein Antragsrecht an die Kammer für Handelssachen, ist der Verweisungsbeschluss willkürlich und nicht bindend.
2. Erklärt der Beklagte den Verzicht auf die Stellung eines Verweisungsantrags nach § 98 Abs. 1 GVG, verliert er sein Antragsrecht und wird die Zuständigkeit der Zivilkammer perpetuiert.
Prozessuales
(Teil-)Baugenehmigungen bereits erlassen: Rechtsschutzbedürfnis für Normenkontrolle?
OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 07.12.2022 – 8 C 10074/22
1. Zu den Anforderungen an das Rechtsschutzbedürfnis bei Normenkontrollanträgen gegen Bebauungspläne in Fällen, in denen bereits (Teil-)Baugenehmigungen auf der Grundlage des angefochtenen Plans erlassen wurden.
2. Zur abwägenden Prüfung von Maßnahmen aktiven Lärmschutzes bei der Planung eines neuen Wohngebiets neben bestehenden Verkehrseinrichtungen und zu erwartender erheblicher Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005-1 (hier Abwägungsfehler wegen unzureichender Ermittlungen bejaht).
Prozessuales
Privatgutachten vorprozessual eingeholt: Wann sind die Kosten erstattungsfähig?
OLG Jena, Beschluss vom 19.01.2023 – 7 W 274/22
1. Die dem Gegner erwachsenen Kosten sind nur insoweit zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig waren. Zu den erstattungsfähigen Kosten können ausnahmsweise auch die Kosten für die Einholung eines auch vorprozessual erstatteten Privatsachverständigengutachtens gehören, wenn sie unmittelbar prozessbezogen sind.
2. Ein Privatgutachten wird nicht schon durch seine Vorlage bzw. Verwendung im Rechtsstreit prozessbezogen. Unmittelbar prozessbezogen sind Gutachterkosten nur dann, wenn sich das Gutachten auf den konkreten Rechtsstreit bezieht und gerade mit Rücksicht auf diesen beauftragt wurde.
3. Diejenigen Aufwendungen, die veranlasst werden, bevor sich der Rechtsstreit einigermaßen konkret abzeichnet, sind regelmäßig nicht erstattungsfähig. Umgekehrt ist dann, wenn die Gutachtenbeauftragung zu einem Zeitpunkt erfolgte, zu dem die Klage bereits angedroht war, naheliegend, dass das Gutachten auch die Position des Gegners im angedrohten Rechtsstreit stützen soll.
Architekten und Ingenieure
Kein Planungsfortschrift in 23 Monaten: Auftraggeber kann kündigen!
KG, Urteil vom 03.03.2023 – 7 U 158/21
1. Aus dem vorläufigen Charakter von Abschlagszahlungen folgt, dass der Auftragnehmer verpflichtet ist, diese an die andere Vertragspartei zurückzuzahlen, soweit sie seinen abschließend ermittelten Vergütungsanspruch übersteigen.
2. Sofern der Auftragnehmer in knapp 23 Monaten keinen erkennbaren Fortschritt der Planung bewirkt und sodann eine extra zur Beschleunigung der Planungen erst kurz zuvor vertraglich vereinbarte Frist versäumt, ist der Auftraggeber zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Durch dieses Verhalten bringt der Auftragnehmer zum Ausdruck, dass er sich auch in Zukunft nicht vertragstreu verhalten wird und weitere Vertragsfristen nicht einzuhalten gedenkt.
Architekten und Ingenieure
Nacherfüllung mangelhaft vorgenommen: Erneute Fristsetzung erforderlich!
OLG Frankfurt, Urteil vom 11.05.2020 – 29 U 56/19
1. Hat sich ein Planungsmangel noch nicht im Bauwerk niedergeschlagen, weil (noch) nicht nach der Planung gebaut wurde, darf (und muss) der Architekt bzw. Ingenieur seine Planung nachbessern und den Planungsmangel beseitigen.
2. Architekten- und Ingenieurleistungen sind – auch wenn der Leistungsumfang genau feststeht – nicht sämtlich sofort zu erbringen, sondern nur die zum gegenwärtigen Projektstand jeweils notwendigen Leistungen; der Planer darf nicht vorpreschen bzw. „vorprellen“.
3. Die Geltendmachung von Schadensersatz wegen eines Planungsverzugs setzt grundsätzlich eine erfolglose Fristsetzung voraus.
4. Wird wegen eines Mangels eine Nacherfüllungsfrist gesetzt, die der Architekt bzw. Ingenieur zwar einhält, er aber die Nacherfüllung mangelhaft vornimmt, ist grundsätzlich eine erneute Nachfristsetzung erforderlich.
Wohnraummiete
Eigenbedarf bei Ausweitung der Geschäftstätigkeit?
AG Dillingen, Urteil vom 18.08.2021 – 2 C 82/21
Eigenbedarf besteht, wenn ein Familienunternehmen die Ausweitung der Geschäftstätigkeit in den Mieträumen beabsichtigt.
Wohnraummiete
Miet-AGB sehen Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung vor: Keine Kündigung möglich!
LG Hanau, Beschluss vom 10.10.2022 – 2 S 87/21
1. Ist in Miet-AGB vorgesehen, dass eine Verletzung der dem Mieter auferlegten Pflichten zur Reinigung gemeinschaftlicher Flächen beziehungsweise an der Straße oder eine Verletzung der Pflicht zum Herausstellen der Mülltonnen die Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung auslösen kann, ohne ein Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietvertrags aus diesem Grund zu thematisieren, lässt die Formulierung einer derart bestimmten Rechtsfolge in Ansehung von § 305c Abs. 2 BGB jedenfalls die Auslegung zu, dass ein Kündigungsrecht nicht vorbehalten ist.
2. Selbst die mehrfache Missachtung der dem Mieter obliegenden Reinigungs- und Mülltonnenpflichten stellt auch nach Abmahnung noch keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar, weil sich der Vermieter bereits in Ansehung der besonderen Bedeutung des Wohnraums für seinen Mieter auch jenseits von Allgemeinen Vertragsbedingungen auf eine Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung verweisen lassen muss.
Wohnraummiete
Eigenbedarfskündigung bei sog. „Mischnutzung“
LG Berlin, Urteil vom 23.11.2022 – 64 S 333/21
1. Kündigt der Eigentümer das Wohnungsmietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB, weil er die Wohnung selber sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken nutzen möchte (sog. „Mischnutzung“), können die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen Anhalt für die Interessenbewertung und -abwägung geben. Tendenziell ist das Interesse des Vermieters wegen des dann auch personalen Bezugs umso höher zu bewerten, als es einem Eigenbedarf nahe kommt; steht das Interesse an der wirtschaftlichen Ertragskraft der Wohnung im Vordergrund, ist die Interessenlage eher derjenigen bei einer Verwertungskündigung vergleichbar, so dass dem Räumungsverlangen nur stattgegeben kann, wenn dem Vermieter sonst gewichtige Nachteile drohen.
2. Solange allerdings Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen kann, weil dem die Sperrfrist nach § 577a BGB entgegensteht, wäre es unangemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deswegen als besonders schützenswert und gewichtig einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahe kommt; die beabsichtigte Mischnutzung genießt dann nicht mehr Schutz als das Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung. Darin liegt keine analoge Anwendung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, sondern eine Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Gesetzgebers im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen von Vermieter und Mieter auf Grundlage der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB.
Rechtsanwälte
Sorgfaltspflichten beim beA-Versand
BGH, Beschluss vom 18.04.2023 – VI ZB 36/22
Zur Frage, wann ein Rechtsanwalt von einer erfolgreichen Übermittlung eines Schriftsatzes mittels des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs (beA) an das Gericht ausgehen darf.*)
Rechtsanwälte
Rechtsanwalt muss richtige Bezeichnung des Rechtsmittelgerichts überprüfen!
BGH, Beschluss vom 26.01.2023 – I ZB 42/22
1. Hat der Prozessbevollmächtigte einer Partei die Anfertigung einer Rechtsmittelschrift seinem angestellten Büropersonal übertragen, ist er verpflichtet, das Arbeitsergebnis vor Absendung über das besondere elektronische Anwaltspostfach sorgfältig auf Vollständigkeit zu überprüfen. Dazu gehört auch die Überprüfung, ob das Rechtsmittelgericht richtig bezeichnet ist.*)
2. Geht ein fristwahrender Schriftsatz über das besondere elektronische Anwaltspostfach erst einen Tag vor Fristablauf beim unzuständigen Gericht ein, ist es den Gerichten regelmäßig nicht anzulasten, dass die Weiterleitung im ordentlichen Geschäftsgang nicht zum rechtzeitigen Eingang beim Rechtsmittelgericht geführt hat (Fortführung von BGH, Beschluss vom 08.02.2012 – XII ZB 165/11, NJW 2012, 1591 = IBRRS 2012, 1358 = IMRRS 2012, 0998).*)
Gewerberaummiete
Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann treuwidrig sein
OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022 – 3 U 93/21
1. Bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB ist bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen müssen nicht noch zusätzlich erfüllt sein.
2. Trotzdem kann im Einzelfall die Berufung auf die fristlose Kündigung treuwidrig sein. Es ist zu prüfen, ob der Ausgleich der Mietrückstände unmittelbar nach Zugang des Kündigungsschreibens bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt.
3. Dies ist regelmäßig zu bejahen, wenn der Mieter unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung kurzfristig die Rückführung der Mietrückstände herbeiführt, es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben hat und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommt, und der Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vorliegen, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.
4. Diese Grundsätze gelten auch im Gewerberaummietrecht.
Steuerrecht
Keine Sonderabschreibung bei Bauanzeige vor Beginn des Förderzeitraums!
FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 20.04.2023 – 4 K 1614/22
1. Erfordert die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit neuen Mietwohnungen nach der Landesbauordnung eines Bundeslandes keine Baugenehmigung, aber die förmliche Einreichung von Bauunterlagen, so liegt in der Einreichung dieser Unterlagen eine „Bauanzeige“ i.S.d. § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG.
2. Ist ein Bauantrag vor Beginn des Förderzeitraums bei der zuständigen Bauordnungsbehörde gestellt oder geht dort eine förmliche Bauanzeige vor Beginn des Förderzeitraums ein, so kann die Sonderabschreibung des § 7b EStG für das Bauvorhaben auch dann nicht beansprucht werden, wenn der tatsächliche Baubeginn innerhalb des Förderzeitraums erfolgt.
Sachverständige
Kein Hinweis auf Mehrkosten: Vergütung auf Kostenvorschuss begrenzt!
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 01.09.2022 – 2-20 OH 13/21
1. Für die Parteien und das Gericht muss objektiv deutlich erkennbar sein, dass weitere (in welchem Umfang) Kosten anfallen.
2. Liegt eine erhebliche Überschreitung vor, so kommt es nicht darauf an, ob es auch bei pflichtgemäßer Anzeige zu einer Fortsetzung seiner Tätigkeit – mit Willen der Parteien – gekommen wäre, da der Wortlaut von § 8a Abs. 4 JVEG insoweit deutlich und abschließend ist.
Sachverständige
Zutritt zur Wohnung verwehrt: Ortstermin ist abzubrechen!
FG Hamburg, Beschluss vom 21.02.2023 – 6 K 199/21
Ein Sachverständiger ist gehalten, den Ortstermin abzubrechen, wenn einer Partei nicht gestattet wird, an den Ermittlungen teilzunehmen. Daraus ergibt sich kein Befangenheitsgrund.
Bausicherheiten
Sicherungsabrede im Vertrag geht Bürgschaftsmuster vor!
OLG Köln, Urteil vom 08.12.2022 – 7 U 43/22
1. Hat der Auftragnehmer vertraglich eine „unbefristete, unwiderrufliche, selbstschuldnerische Vertragserfüllungsbürgschaft eines in der EU zugelassenen Kreditinstituts oder -versicherers“ zu stellen, ist die Ausgestaltung der Vertragserfüllungsbürgschaft abschließend geregelt. Ein etwaiges Formularmuster des Auftraggebers ist insoweit ohne Bedeutung.
2. Der Auftraggeber eines Bauvertrags ist nicht einseitig berechtigt, in einem dem Auftragnehmer nach Vertragsschluss übergebenen Muster über die vertraglichen Regelungen hinaus verschärfende Bedingungen zu verlangen.
3. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauvertrags, die den Auftragnehmer verpflichtet, zur Sicherung der Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers ausschließlich eine unbefristete, unwiderrufliche, selbstschuldnerische Bürgschaft zu stellen, ist wirksam (BGH, IBR 2004, 245).
4. Eine isoliert betrachtet wirksame Sicherungsvereinbarung, die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten ist, kann im Zusammenwirken mit einer individuellen (Stundungs-)Vereinbarung den Auftragnehmer unangemessen benachteiligen (hier bejaht).
Bausicherheiten
Bauhandwerkersicherheit sichert die Vergütung, nicht die Vorleistung!
OLG München, Beschluss vom 21.11.2019 – 28 U 3648/19 Bau
1. Eine Bauhandwerkersicherheit nach § 648a BGB a.F. (§ 650f BGB n.F.) soll keine Vorleistung des Unternehmers absichern, sondern dessen Vergütungsanspruch. Deshalb reicht es für den Anspruch des Unternehmers auf Leistung der Sicherheit aus, dass ihm noch ein Vergütungsanspruch zusteht.
2. Die Vorschrift des § 648a Abs. 5 Satz 1 BGB a.F. lässt den einklagbaren Sicherungsanspruch des Unternehmers unberührt und gibt diesem für den Fall nicht bzw. unzureichend erbrachter Sicherung ein Kündigungsrecht sowie ein Leistungsverweigerungsrecht für den Fall, dass vom Besteller die Fortsetzung der Arbeiten bzw. Mängelbeseitigungsarbeiten verlangt werden.
Immobilien
So klappt es nicht mit den Nachbarn…
OLG Saarbrücken, Beschluss vom 15.03.2023 – 5 W 18/23
1. Der vergleichsweise übernommenen Verpflichtung, durch geeignete Maßnahmen zu verhindern, dass (u. a.) „sonstige Geräuschemission, etwa durch zu lautes Musik hören… tagsüber in einem erträglichen Maß zu erfolgen“ habe, fehlt es an der hinreichenden Bestimmtheit, wenn selbst nach der gebotenen Auslegung des Titels nicht festgestellt werden kann, welche konkreten Verhaltensweisen von diesem Verbot erfasst sein sollen.
2. Zur Verhängung von Ordnungsmitteln wegen des Verstoßes gegen eine vergleichsweise übernommene Verpflichtung, geeignete Maßnahmen zu treffen, dass künftig keine Immissionsbelästigungen mehr von dem Grundstück der Schuldner ausgehen, die verursacht werden „durch das Koten und Urinieren der von ihnen dort gehaltenen Hunde“ sowie insbesondere, etwaige „Hinterlassenschaften“ umgehend zu beseitigen.
Umwelt und Naturschutz
Voraussetzungen für Sicherheitsleistung nach § 17 Abs. 4a BImSchG?
VGH München, Urteil vom 19.03.2021 – 22 B 20.1347
Zu den Voraussetzungen der Festsetzung einer Sicherheitsleistung nach § 17 Abs. 4a BImSchG, insbesondere zu der Berücksichtigung einer Sicherungsübereignung eines auf dem Betriebsgrundstück des Abfallentsorgers befindlichen Bauwerks an dessen Vermieter, wenn die Sicherungsübereignung (auch) der Absicherung von im Insolvenzfall möglicherweise anfallenden Entsorgungskosten dient.*)
Bauvertrag
Aufhebungsvereinbarung oder freie Kündigung?
OLG München, Beschluss vom 17.10.2022 – 28 U 9094/21 Bau
1. Ein Bauvertrag kann auch durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet werden. Erforderlich hierfür ist ein (wirksames) Angebot auf Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung (hier verneint) und dessen (wirksame) Annahme.
2. Teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer mit, dass er inzwischen eine andere Baufirma beauftragt hat und wird dem Auftragnehmer ein Baustellenbetretungsverbot erteilt, stellt dies eine freie Auftraggeberkündigung mit der Rechtsfolge eines Vergütungsanspruchs des Auftragnehmers dar, wenn kein Grund zur Kündigung aus wichtigem Grund vorliegt.
Bauvertrag
Widerruf kann Verbraucher von jeglicher Vergütungspflicht entbinden!
EuGH, Urteil vom 17.05.2023 – Rs. C-97/22
Art. 14 Abs. 4 a i und Art. 14 Abs. 5 Richtlinie 2011/83/EU sind dahin auszulegen, dass sie einen Verbraucher von jeder Verpflichtung zur Vergütung der Leistungen befreien, die in Erfüllung eines außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Vertrags erbracht wurden, wenn ihm der betreffende Unternehmer die Informationen gem. Art. 14 Abs. 4 a i Richtlinie 2011/83/EU nicht übermittelt hat und der Verbraucher sein Widerrufsrecht nach Erfüllung dieses Vertrags ausgeübt hat.*)
Bauvertrag
Planungsbedingter Baumangel wäre so oder so eingetreten: Auftragnehmer haftet nicht!
OLG Koblenz, Urteil vom 13.04.2021 – 3 U 431/20
1. Auch wenn die Leistung mangelhaft ist und der Auftragnehmer den Mangel zu vertreten hat, steht dem Auftraggeber kein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn zwischen dem Mangel der Werkleistung und dem Schaden kein haftungsausfüllender Kausalzusammenhang besteht.
2. An einem haftungsausfüllenden Kausalzusammenhang zwischen Baumangel und Schaden fehlt es, wenn die Leistung des Auftragnehmers zwar nicht mit der (überarbeiteten) Planung übereinstimmt, der Baumangel aber auch dann eingetreten wäre, wenn der Auftragnehmer seine Leistung plankonform ausgeführt hätte und die Höhe des damit verbundenen Mängelbeseitigungsaufwands dem geltend gemachten Schadensersatz entspricht.
Grundbuchrecht
Anspruch auf Verzeichnis der Wohnungseigentümer mit Wohnanschrift?
OLG Naumburg, Beschluss vom 26.07.2022 – 12 Wx 19/22
Ein Wohnungseigentümer einer WEG hat gegen das Grundbuchamt keinen Anspruch darauf, dass dieses ein Verzeichnis der Wohnungseigentümer führt, das deren Wohnanschriften enthält, und dass ihm ein solches Verzeichnis zugänglich gemacht wird.