AG Hamburg: Ausweisung einer Sammelposition bei einer Betriebskostenabrechnung zulässig?

vorgestellt von Thomas Ax

Die Abrechnung einer Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt (Anschluss BGH, IMR 2022, 53 = WuM 2021, 672). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH, IMR 2017, 182 = WuM 2017, 205; AG Hamburg, ZMR 2022, 556; AG Aachen, WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil vom 12.11.2021 – 46 C 76/21 n.v.). Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen (Anschluss AG Hamburg, ZMR 2022, 556). Die Einschränkung in Ziff. 14 zu § 2 BetrKV („soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“) bedeutet, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht angesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist. Die Abrechnung der Position „Allgemeinstrom“ ist ebenfalls formell teilunwirksam, da nach § 2 Ziff. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. „Allgemeinstrom“ kann auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa Aufzugsstromkosten, den Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage.
AG Hamburg, Urteil vom 21.12.2022 – 49 C 149/22

Tatbestand:
Mit der Klage begehrt die Klägerin aus einem Mietverhältnis die Zahlung eines Betriebskostensaldos. Die Beklagten sind seit Juni 2018 Mieter, die Klägerin Eigentümerin und Vermieterin einer in der in belegenen 6-Zimmer-Wohnung. Mietvertraglich wurde eine jährliche Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten vereinbart, wobei die Umlagefähigkeit der in der Betriebskostenverordnung aufgelisteten Kostenarten zwischen den Parteien unstreitig ist.

Für das Jahr 2020 erstellte die Klägerin am 26.11.2022 eine kombinierte Betriebs- und Heizkostenabrechnung, die u. a. die Kostenposition „Allgemeinstrom“ sowie „Hausmeister/Garten/Treppe“ enthielt. Erstere war mit Kosten von 156,81 Euro verbunden, letztere mit Kosten in Höhe von 1.032,93 Euro jeweils bezogen auf den Anteil der Beklagten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Abrechnung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 5 d. A.).

Die Beklagten widersprachen der Abrechnung über den Mieterverein und wiesen darauf hin, dass nach ihrer Auffassung die beiden genannten Kostenpositionen formell nicht wirksam abgerechnet worden seien, demgegenüber vertrat die Klägerin vorgerichtlich die Auffassung, dass eine Zusammenfassung bei der Position Hausmeister, Garten/Treppe zulässig sei, wenn der Hausmeister die entsprechenden Arbeiten durchführe.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten die Nachzahlung aus der Abrechnung des Jahres 2020 in Höhe von 1.528,23 Euro schulde. Formelle Fehler stünden der Wirksamkeit der Abrechnung nicht entgegen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.528,32 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

die Beklagten als Gesamtschuldner weiter zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtlich entstandene Kosten der Rechtsverfolgung in Höhe von 152,20 Euro zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass beide Kostenpositionen, d. h. „Allgemeinstrom“ und „Hausmeister/Garten/Treppe“ formell nicht wirksam abgerechnet worden seien und insoweit diese zumindest aus der Abrechnung herauszurechnen seien. Im Übrigen könne die Klägerin wegen dieser formellen Unwirksamkeit auch keine weitergehenden Forderungen geltend machen.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist nur in Höhe von 338,49 Euro nebst anteiliger Zinsen begründet.

Ein Anspruch der Klägerin in Höhe von 338,49 Euro folgt aus der mietvertraglichen Vereinbarung hinsichtlich der Umlage bestimmter Kostenarten hinsichtlich derer eine Vorauszahlung, über die die Klägerin abzurechnen hat, vereinbart worden ist. Einwendungen im Hinblick auf eine etwaige materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung oder anderweitige formelle Fehler sind weder von den Beklagten erhoben noch aus der Abrechnung ersichtlich. Auch wirkt sich die formelle Teilunwirksamkeit der Kostenpositionen „Allgemeinstrom“ sowie „Hausmeister/Garten/Treppe“ nicht dahingehend aus, dass die Abrechnung insgesamt formell unwirksam ist. Vielmehr handelt es sich um eine nur formelle Teilunwirksamkeit, d. h. die Abrechnung ist so zu werten, als wären die genannten Positionen nicht in dieser enthalten.

Nach § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung sind die Kosten der Beleuchtung umlagefähig. Dies deckt sich nicht mit der Umlage einer Position „Allgemeinstrom„. So könnten etwa Aufzugsstromkosten, der Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage unzulässigerweise enthalten sein. Es handelt sich insoweit bei einer Kostenposition „Allgemeinstrom“ um eine unzulässige Vermischung verschiedener Kostenpositionen über die Ziffern der Betriebskostenverordnung hinweg. Vorliegend spricht zudem auch die Höhe der geltend gemachten „Allgemeinstromkosten“ dafür, dass es sich nicht alleine um Beleuchtungsstrom handelt, auch wenn es hierauf letztlich nicht ankommt. Insoweit spricht die Annahme der Teilunwirksamkeit der Kostenposition „Allgemeinstrom“ der allgemeinen Rechtsprechung und Kommentarliteratur (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 10. Aufl. 2022, Rn. A172; AG Hamburg, GE 2020, 1631; AG Hamburg, Urteil v. 05.05.2021 zum Az.: 49 C 569/20; AG Hamburg, Urteil v. 03.03.2022 zum Az.: 48 C 320/20; AG Hamburg, Urteil v. 12.11.2021 zum Az.: 46 C 76/21 n. v.; AG Hamburg, Urteil v. 07.01.2022 zum Az.: 46 C 539/20 n. v.; LG Hamburg, Urteil v. 28.05.2013 zum Az.: 316 S 90/12; ebenso in WEG-Recht BGH NZM 2017, 77).

Ebenso ist die Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ nicht formell wirksam abgerechnet worden, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt. So hat der BGH dies zuletzt in der Entscheidung BGH WuM 2021, 672 zu einer Position „Sonstige Betriebskosten“ in einer Betriebskostenabrechnung nochmals ausdrücklich klargestellt, dass es nicht zulässig ist, verschiedene Kostenarten in einer Abrechnungsposition zu mischen.

Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH WuM 2017, 205; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Aachen WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil v. 12.11.2021 zum Az.: 46 C 76/21 n. v.). Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Die formell ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen (vgl. AG Hamburg ZMR 2022, 556).

Soweit die Klägerin darauf verweist, dass es zulässig gewesen wäre, die Kosten der Gartenpflege oder auch der Treppenhausreinigung bei den Hausmeisterkosten abzurechnen, so entspricht dies jedenfalls dem Sinn und Zweck der Ziff. 14 zu § 2 Betriebskostenverordnung. Danach gehören zu den Kosten des Hauswarts die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle gerechneten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Letztere Einschränkung ist dem Wortlaut nach zwar unverständlich, gemeint ist hiermit jedoch, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen (vgl. etwa LG Hamburg WuM 1990, 561 m.w.N.; Hanke, PiG Band 23 S. 101, 111). Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich insoweit, dass die Ziffer 16 eingefügt wurde, weil der Hausmeister auch derartige Aufgaben nicht selten übernimmt (Gesetzesbegründung BundesratsDrs. 568/03, S.33). Ob die zitierte Entscheidung des Landgerichtes Hamburg richtigerweise davon ausgeht, dass Kostenarten aus anderen Ziffern bei Hausmeisterkosten dann herausgerechnet werden müssen, wenn sie der Hausmeister ausführt, kann insoweit dahinstehen, da die Klägerin vorliegend nicht die Kostenposition „Hausmeister“ als solche abgerechnet hat. Allerdings spricht gegen eine solche Auffassung, dass eine Abrechnung der Werktätigkeit des Hausmeisters für die Gartenpflege als Gartenpflege keinesfalls zu einer Unklarheit oder schlechteren Überprüfbarkeit der Abrechnung führen würde. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht angesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist. Eine Differenzierung danach, ob der Hausmeister etwa bei getrennten Verträgen als Hausmeister, Gartenpfleger oder Treppenhausreiniger vertraglich beauftragt wird, erscheint jedenfalls als wenig praktikabel bzw. unsinnig formalistisch.

Naheliegend ist hier, dem Vermieter eine Wahlmöglichkeit zuzugestehen, worunter er die Kosten abrechnet. Im Übrigen sind angefallene Materialkosten der Gartenpflege oder auch Materialaufwendungen für die Treppenhausreinigung immer noch unter den entsprechenden Ziffern „Treppenhausreinigung“ bzw. „Gartenpflege“ abzurechnen. Es wäre insoweit nicht zulässig, diese bei den Hausmeisterkosten abzurechnen, da es an einem hinreichenden ausschließlichen Bezug insoweit fehlt, zumal die Aufwendungen nicht notwendigerweise vom Hausmeister selbst gemacht werden müssen. Letztlich kann dies wie vorliegend dahinstehen, da es sich jedenfalls bei der hier vorgenommenen Abrechnungsform um eine unzulässige Vermischung handelt.

Hiernach sind die Kosten in Höhe von 1.032,93 Euro sowie 156,81 Euro aus der Abrechnung herauszurechnen, da es diesbezüglich an einer wirksamen Abrechnung fehlt. Hiernach verbleibt die tenorierte Restforderung.

Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten stehen der Klägerin auch im Bezug auf die berechtigte Forderung nicht zu, da es insoweit an einer Anspruchsgrundlage bei Mandatierung fehlt.

Insbesondere ist beklagtenseitig der hier tenorierten Restforderung nicht durch den Mieterverein widersprochen worden, so dass die Beklagten bei Mandatierung des Klägervertreters mit der außergerichtlichen Geltendmachung insoweit nicht in Verzug gewesen sind. Eine Fristsetzung o. ä. der Klägerin vor der Mandatierung ist nach Aktenlage nicht erfolgt.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache.